Gevels leasen, een rendabele onderneming?

Wat als gevels van gebouwen te leasen zouden zijn, net als auto’s? De onderdelen en materialen zouden dan wellicht op grotere schaal als waardevolle assets worden gezien, en er zou ook zo mee worden omgesprongen. Promovendus Juan Azcarate-Aguerre combineerde bouwtechnologie en vastgoedmanagement en onderzocht de haalbaarheid van een prestatiegerelateerd bedrijfsmodel voor een circulaire gebouwschil. Juan: “Hoe kunnen energiezuinige, ciculaire gevels aantrekkelijker worden voor de vastgoedmarkt?"

Juan studeerde in 2014 af aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Zijn masterscriptie ging over innovatieve bedrijfs- en financieringsmethoden voor gevelconstructies en renovaties van gebouwen. Na zijn afstuderen kreeg hij de kans om onderzoeksprojecten te coördineren op het gebied van levensduurmanagement van duurzame bouwmaterialen in het algemeen en het onderwerp van zijn masterscriptie in het bijzonder. “Ik vind het belangrijk dat de wetenschap en de sector in balans zijn. Parallel aan dit onderzoek heb ik jarenlang praktijkervaring opgedaan; ik ben onder meer mijn eigen onderneming in vastgoedinvesteringen en -herontwikkeling gestart. Door de uitdagingen die ik in de praktijk tegenkwam leerde ik waarom dingen op een bepaalde manier worden gedaan. Wat ooit begon als een branche-georiënteerd onderzoeksproject mondde zo’n vijf jaar geleden uit in een promotieonderzoek.

Stimulans

Voor het zuinig omspringen met grondstoffen en het circulair maken van de sector zijn nieuwe vormen van bedrijfsmodellen en stimulansen nodig. Hoe kunnen energiezuinige, ciculaire gevels aantrekkelijker worden voor de vastgoedmarkt? Voor het antwoord op die vraag keek Juan naar Product-Service Systems (PSS). “Als het kopen van een auto de enige mogelijkheid is, koop je er een die je kunt betalen, of je blijft in je oude wagen rijden, hoewel die mankementen vertoont en onzuinig is. Maar wat gebeurt er als je een auto kunt leasen die beter is, comfortabeler en minder belastend voor het milieu, tegen dezelfde of iets hogere kosten over de hele levensduur? In een PSS zou de onderneming die een gevel bouwt daar de eigenaar van blijven, en alleen services verkopen in het kader van het gebruik en onderhoud ervan. In een dergelijk model zou hergebruik van onderdelen en materialen gunstig kunnen zijn, omdat het de bouwer van de gevel als eigenaar economisch voordeel oplevert als de gevel aan het eind van zijn levensduur een maximale waarde heeft. “Dit zou ook slim zijn, omdat de bouwer van de gevel de technische knowhow heeft, en meer weet over de montage, demontage en terugplaatsing van de onderdelen dan een traditionele gebouweigenaar.”

Valkuilen en struikelblokken

In andere bedrijfssectoren is ervaring opgedaan met soortgelijke bedrijfsmodellen, stelt Juan. “Mitsubishi biedt verticale mobiliteitsservices aan, in plaats van haar liften te verkopen.” Het leasen van een lift is natuurlijk niet hetzelfde als het leasen van een complete gebouwschil. Zo zorgt de integratie van de gevel met andere onderdelen en diensten van het gebouw ervoor dat het bedrijfs- en juridische model veel ingewikkelder is. Welke services worden bijvoorbeeld precies geboden? Wie biedt die aan en wie is waarvoor verantwoordelijk? “Mijn onderzoek richtte zich in eerste instantie op de vraag in hoeverre geveltechnologie kan bijdragen aan comfort in het gebouw, energiebesparing en mogelijkheden tot hergebruik. Maar ik stapte al snel over op de juridische en administratieve valkuilen en struikelblokken. Kun je gebouweigendom en geveleigendom eigenlijk wel scheiden gezien het bestaande bouwrecht? Hoe zou zo’n systeem kunnen worden gefinancierd, bijvoorbeeld wat betreft voorfinanciering en het bieden van voldoende garanties aan de betrokken partijen over tientallen jaren?”

Ideale casestudy

Juan had het geluk dat hij zijn onderzoek kon doen en tot zijn analyses kon komen in het kader van twee pilotprojecten op de campus. “We konden verschillende leveranciers van systemen verschillende technologieën laten demonstreren voor de gevel van het gebouw van de Faculteit Elektrotechniek, Wiskunde en Informatica. Door dit model kwam het gesprek op gang tussen stakeholders over de voorwaarden voor een prestatie gerelateerd bedrijfsmodel.” Toen de gevel van een ander faculteitsgebouw, dat van Civiele Techniek en Geowetenschappen, een grote renovatie moest ondergaan, overwoog de universiteit serieus om dit te doen in de vorm van een Product-Service System. “Er deed zich zo voor mij een ideale casestudy voor, met onder meer een groot budget, betrokkenheid van experts uit de wetenschappelijke wereld en de industrie en daadwerkelijke gevolgen. Door de gesprekken tussen de stakeholders over de benodigde vereisten, het onderhoud en de financieringsvoorwaarden kon ik de voors en tegens vanuit verschillende gezichtspunten vastleggen en bepalen in hoeverre een dergelijk systeem momenteel haalbaar is.” Hoewel de universiteit uiteindelijk niet koos voor een volledig Façade-as-a-Service-contract, zorgde het project wel voor verschillende baanbrekende inzichten en leverde het vernieuwende methoden op. “In mijn proefschrift staan aanbevelingen voor early adopters op basis van deze casestudy.”

Geen pasklare antwoorden

Al met al concludeerde Juan dat de kwesties die moeten worden opgelost eerder organisatorisch dan technisch van aard zijn. Hoe zijn meningsverschillen over de geleverde diensten te voorkomen, wanneer het gebouw bijvoorbeeld op een suboptimale manier wordt gebruikt? Wie verwijdert de gevel aan het eind van de levensduur en wie vindt een nieuwe toepassing voor de onderdelen? Hoe kan de restwaarde van een gebruikte gevel op een betrouwbare manier worden geraamd, zoals dat ook gebeurt bij het leasen van een auto? “Er zijn geen pasklare antwoorden. Hoewel er wel pionier projecten zijn en de sector zich richting alternatieve bedrijfsmodellen beweegt, zijn we er nog lang niet.”