Zijn corporaties berekend op hun taken als vastgoedontwikkelaars? Nee, concludeert promovendus Reinier van der Kuij in zijn proefschrift. Woningcorporaties moeten hun doelstellingen eerst eens helder formuleren voor ze gaan bouwen, renoveren of herontwikkelen.
Hoe kan het dat een corporatie tevreden is over de bouw van honderden appartementen, terwijl er vooral behoefte is aan eengezinswoningen? Verbazing over de inefficiëntie in het complexe, veelzijdige corporatieland was aanleiding voor zijn onderzoek. “Doel van corporaties is mensen te helpen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien”, zegt Van der Kuij (Sectie Housing). “En dat betekent niet per definitie door te bouwen.” Misschien kan het ook door te helpen bij regelen van een hypotheek of door gebouwen te transformeren. Helaas komt het er zelden van, constateert hij in zijn proefschrift ‘Woningcorporaties en Vastgoedontwikkeling: Fit for Use?’ Bijvoorbeeld door ontbreken van goed geformuleerde langetermijndoelstellingen. Liever formuleren corporaties een product: woningen bouwen.
Uit zijn proefschrift rijst het beeld op van corporaties die als kippen zonder kop te werk gaan. Resultaat is dat “bij niet één onze projecten alle betrokkenen een ‘joepiegevoel’ hebben”, zo verwoordt een geïnterviewde het treffend. In de onderzochte organisaties ontbreekt de beleggersrol: investeringen worden gedaan zonder duidelijkheid over de achterliggende doelstelling. Ook in de beslissersrol gaat het vaak mis. Invulling van opdrachtgever- en opdrachtnemerschap is niet transparant, evenals de manier waarop besluiten tot stand komen.
Sinds het uitbreken van de financiële crisis is het nodige verbeterd. Verschuiving van een vraag- naar een aanbodmarkt straft ondoordachte woningontwikkeling op de koopmarkt keihard af. Mensen hebben alle keus en weigeren een huis dat niet aan de wensen voldoet. De net ingevoerde verhuurdersheffing geeft corporaties een extra schop onder de kont om de chronische inefficiëntie uit de bedrijfsvoering te halen. Hoog tijd, vindt Van der Kuij, want anders is er voor hen geen toekomst.
Dat publieke huisvestingsorganisaties bestaansrecht hebben, staat voor hem buiten kijf. Alleen al omdat de mensen die nu de 2,3 miljoen woningen van woningcorporaties bewonen ook een toekomst moeten hebben. Daarom ontwierp hij een analysemethode om knelpunten in beeld te brengen. Die geeft handvatten om de organisatie op orde te brengen, verantwoordelijkheden helderder te maken en knelpunten op te lossen. In casestudies pakte de methodiek goed uit. Van der Kuij: “En dat was mijn doel, ik wil de sector helpen. Sociale corporaties zijn slapende reuzen, hoog tijd dat ze wakker worden.”
Gepubliceerd: januari 2014
Meer informatie
- Proefschrift 'Woningcorporaties en Vastgoedontwikkeling: Fit for Use?'