Voor velen herkenbaar: in de zomer de airco aan, in de winter flink stoken, maar echt aangenaam wil het niet worden. Duurzaam is het al helemaal niet. Gebouwen van voor 1980 zijn naar huidige maatstaven doorgaans energieverslindend, oncomfortabel en duur in onderhoud. Met een moderne, geavanceerde gevel ben je van een aantal problemen af, maar onder welke omstandigheden is zo’n renovatie haalbaar? Kan een leasegevel bijdragen aan een meer duurzame renovatiepraktijk? Onderzoekers van de faculteit Bouwkunde namen de proef op de som.

Hergebruik en behoud van waarde van bouwstoffen en bouwmaterialen zijn pijlers onder een circulaire economie. Deze worden niet bevorderd door een businessmodel waarin een gebouweigenaar een product inkoopt en laat onderhouden tegen de laagste prijs, het zo lang mogelijk gebruikt en aan het eind van de levensduur als sloopafval beschouwt. Zo’n model leidt evenmin tot toepassing van het beste wat de markt te bieden heeft. Kan dat niet anders? Tillmann Klein, hoogleraar Building Product Innovation, denkt van wel. “Met het project Façade Leasing hebben we de toepasbaarheid onderzocht van een model waarin het product – in dit geval de gevel – is gekoppeld aan een service, zoals leasing. De gevel komt dan niet in eigendom van de vastgoedeigenaar maar blijft van een andere partij. Dit is bijvoorbeeld de leverancier, die er met het oog op hergebruik van onderdelen en materialen bij gebaat is de kwaliteit en daarmee de waarde van het product zo hoog mogelijk te houden. De hypothese is dat zo’n leaseconstructie een beter product oplevert dat bovendien gedurende de levensduur beter presteert. En dat voor een prijs die vergelijkbaar is met de kosten van aanschaf en onderhoud.”

Gevelproeftuin

Zo’n model brengt een andere invulling van rollen met zich mee. Ook is een andere verdeling van kosten en baten in de vastgoedwaardeketen nodig, aan zowel vraag- als aanbodzijde. Daarvoor moet gedachtevorming over een alternatieve, op de gehele levenscyclus van een product toegesneden aanpak uit worden gelokt. Kleins team zocht daarom contact met leveranciers en met de afdeling Campus and Real Estate & Facility Management (CRE&FM) van de TU Delft, de eigenaar en beheerder van het universitair vastgoed. Onderzoeker Juan Azcarate vertelt dat verschillende partijen uit de gevelindustrie – zelf naarstig op zoek naar meer duurzame werkwijzen en verdienmodellen – bereid bleken mee te werken aan een gevelproeftuin. “Mede dankzij ondersteuning van het Europese Climate-KIC-programma kon CRE&FM in 2016 een aantal innovatieve gevelproducten laten monteren aan het gebouw van de Faculteit Elektrotechniek, Wiskunde en Informatica. Deze mock-up heeft ons onderzoek naar een ander businessmodel op gang gebracht. Door met allerlei partijen, waaronder toeleveranciers, brancheorganisatie VMRG en ABN Amro, de mogelijkheden voor leasing te analyseren, kregen we in het vizier wat een op product services gebaseerde vastgoedexploitatie met zich meebrengt.”

Testcase Civiele Techniek en Geowetenschappen

Intussen kwam het gevelonderhoud van de faculteit Civiele Techniek en Geowetenschappen (CiTG) in beeld. De westgevel werd geschilderd, maar in de wetenschap dat het gebouw in ieder geval nog zo’n vijftien jaar wordt gebruikt, vroeg Klein zich af of een splinternieuwe oostgevel – zo’n 2.500 m² – geen duurzamere, financieel houdbare oplossing zou zijn. Meer comfort en veel minder energieverspilling immers, plus gevelonderdelen die na vijftien jaar zouden kunnen worden hergebruikt. “Het is een echte testcase geworden waarin allerlei aspecten van een leaseconstructie zijn uitgediept.” Als bijvoorbeeld de leverancier eigenaar blijft van de gevel, wordt ze gestimuleerd de gevel optimaal te onderhouden zodat deze een zo hoog mogelijke waarde behoudt. Dan wordt het interessant om het gebruik van de gevel te monitoren. “Hoe vaak zijn de 460 motoren actief die de zonwering aandrijven? Hoe vaak worden ramen opengezet en dichtgedaan? Als slijtagerisico’s en de benodigde inzet op onderhoud in beeld komen, kan het onderhoud effectiever en worden er kosten bespaard.”

Financieel en juridisch experts van de TU Delft schoven aan. Want hoe, bijvoorbeeld, komt de benodigde investering tot stand terwijl over de restwaarde van de gevel nog veel onzekerheid bestaat? “We hebben alle benodigde veranderingen in kaart gebracht, van een andere manier van budgettering en contractering door de vastgoedeigenaar tot een andere bedrijfsvorm bij gevelleverancier Alkondor Hengelo BV. We zijn zelfs tot een eerste versie van een leasecontract gekomen.”

Arjen Keuning is projectmanager bij CRE&FM en noemt het project baanbrekend: “Dat er een juridische constructie en een contractvorm voor een leasegevel zijn ontwikkeld, is pure innovatie. Dat we over een gevel beschikken die over een tijd een nieuwe bestemming kan krijgen, zet ons nu al aan hierover na te denken met architecten en andere professionals. En de monitoring van gevelmechanieken gaat ons zeker inzichten opleveren die we in het beheer van ander vastgoed kunnen gebruiken.”

Sprong voorwaarts

Uiteindelijk bleek het leasen van een gevel niet haalbaar, want te duur in het huidige financiële klimaat. De TU Delft heeft wel een nieuw, modulair, multifunctioneel gevelsysteem aangeschaft. In januari 2020 is dit systeem in gebruik genomen. De prestaties van het systeem worden gemonitord. Klein: “Het experiment is zonder meer geslaagd. Uit de samenwerking tussen CRE&FM als vastgoedeigenaar, de faculteit CiTG als gebruiker en onze onderzoekgroep is een echt living lab ontstaan waarvan iedereen profijt heeft. Er ligt een raamwerk voor een leasecontract en we hebben een sprong voorwaarts gemaakt in het denken over de exploitatie van vastgoed in relatie tot de levenscyclus van bouwmaterialen. Dit smaakt naar meer.”

Stijn van Boxmeer, faculteitssecretaris CiTG, voegt toe: “We hebben niet alleen energiebesparing en fors toegenomen gebruikerscomfort gerealiseerd als gevolg van de nieuwe gevel met dubbel glas, buitenzonwering, nachtventilatie en nog meer fijne eigenschappen. Een voor ons interessant nevenresultaat is de ingebrachte bouwkundige kennis. Die hebben we direct toegepast om ook elders in het gebouw het binnenklimaat te verbeteren.”

Meer informatie

• Project Façade Leasing