Coöperatieve woningbouw kan voordeliger uitpakken dan andere woonvormen, vooral als de toekomstige bewoners mee-ontwerpen. Het levert vaak nog meer kwaliteit op ook, blijkt uit promotieonderzoek van Sara Brysch. “Wanneer toekomstige bewoners betrokken zijn bij het ontwerp kunnen ze via compromissen tot een gebouwontwerp komen dat aan al hun vereisten voldoet, tegen de laagst mogelijke bouwkosten.” aldus Brysch.

In haar promotieonderzoek staat het begrip ‘Existenzminimum’ centraal. Deze term werd een eeuw geleden bedacht in Duitsland en staat voor betaalbare woningbouw met optimaal ruimtegebruik en een aantal minimum kwaliteitseisen. Huizen moesten gezond zijn, voordelig qua bouwkosten en toegesneden op het moderne gezin. “Coöperatieve woningbouw herdefinieert dit ‘Existenzminimum’, omdat de bewoners daarbij zelf hun minimumeisen vaststellen”, zegt Brysch. 

Winstmarge

Coöperatief wonen is een overkoepelende term voor woonvormen, waarbij bewoners hun eigen boontjes doppen. Voorbeelden ervan zijn wooncoöperaties en CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Samen creëren ze door zelforganisatie een prettige woon- en leefomgeving. In veel gevallen gebeurt dat door zelf betrokken te zijn vanaf het ontwerp- en ontwikkelingsstadium. Het aardige daaraan is dat het gebouwontwerp per definitie is afgestemd op de behoeften van de bewonersgroep. Dat kan bijdragen aan lagere bouwkosten ten opzichte van traditionele woonvormen, blijkt uit het onderzoek. “Alleen al omdat de ontwikkelaar vaak wordt uitgeschakeld. Zijn winstmarge kun je gebruiken voor kwaliteiten die de groep belangrijk vindt”, zegt Brysch. “Bovendien hebben coöperatieve woningbouw woongebouwen ruimtes voor gezamenlijk gebruik. Daardoor is het mogelijk kleinere privé-units te bouwen.”
Voordeel is ook dat toekomstige bewoners samen strategische beslissingen kunnen nemen om hun minimumdoelen te verwezenlijken. Zo staan in de huidige tijd relatief dure wensen als energie-efficiëntie, hoogwaardige isolatie en zonnepanelen meestal hoog op het verlanglijstje. Daarbij gaat het om investeringen die op lange termijn de gebruikskosten naar beneden brengen. Anders dan bij top-down georganiseerde woningbouwprojecten kunnen toekomstige bewoners samen een list verzinnen om dergelijke wensen toch te realiseren. Bijvoorbeeld door af te spreken gezamenlijke ruimtes later af te werken of door iedere bewoner verantwoordelijk te maken voor de eigen woningafwerking. 

La Borda

Brysch vond dit soort strategieën terug in veel van de zestien coöperatieve woningbouwprojecten die ze onderzocht in diverse Europese steden. Zo toont een casestudy van het recent gebouwde project La Borda in Barcelona hoe bewoners een tweelaagse ondergrondse parkeergarage uit het ontwerp schrappen. “Dat kostte grote moeite en veel gesprekken met de gemeente, want die garage was wettelijk verplicht”, vertelt Brysch. “Maar uiteindelijk zorgden deze bewoners niet alleen voor een forse verlaging van hun bouwkosten, maar ook voor wijziging van de wet.” Het uitgespaarde geld staken ze in verduurzamingsmaatregelen.
Een simulatiemodel waarin ze coöperatieve woongebouwen afzet tegen vergelijkbare reguliere bouw toont dat bouwkosten per unit lager kunnen zijn wanneer bewoners mee-ontwerpen. Ook blijken de ruimtes efficiënter ingericht. Mee-ontwerpende bewoners dragen bovendien bij aan architectonische kwaliteit doordat ze zich meer betrokken voelen, constateert ze. Ze schuwen architectonische ontwerpexperimenten niet, als ze het een meerwaarde heeft. Het ontwerp is bovendien afgestemd op de specifieke behoeften van de bewonersgroep. “En dat tegen lagere kosten”, zegt ze. “Het logenstraft het heersende idee dat coöperatieve woonvormen door allerlei extra’s duurder zijn dan regulier georganiseerde woonvormen.”

Vakkennis

In haar proefschrift formuleert Brysch een reeks algemene ontwerpprincipes voor betaalbare coöperatieve woningbouw. Daarbij gaat het niet alleen om het ontwerp van het product – compacte privéruimtes, hoogwaardige gezamenlijke ruimten – maar ook om het ontwerpproces. Zo is het goed om professionals strategisch te betrekken. Gebruik hun vakkennis, maar geef toekomstige bewoners ook ruimte om zelf een deel van het werk uit te voeren.
Gemeenschappelijk wonen is niet voor iedereen, maar is ook niet marginaal. Alleen al in Nederland zijn er 963 wooncollectieven, blijkt uit de Europese database waaraan ze werkt. Deels draait het daarbij om betaalbaarheid, maar opbouw van de gemeenschap speelt vaak ook een sleutelrol. Bijvoorbeeld voor ouderen die niet alleen willen blijven nadat de kinderen het huis uit zijn. “Het maakt coöperatief wonen een aantrekkelijk alternatief.”, concludeert Brysch. “Ik denk dat ‘collaborative housing’ een grote rol kan gaan spelen bij het realiseren van de betaalbare, duurzame woningen die Europa nodig heeft.” 

Gepubliceerd: december 2023

Meer informatie

• Op 20 december verdedigt Sara Brysch haar proefschrift ‘'Towards a new Existenzminimum: Defining principles for the co-design of affordable collaborative housing'. 
• Klik hier voor de Europese database.