Sub-Sahara Afrika verstedelijkt in hoog tempo, maar moet het doen zonder een ordentelijke landregistratie. Promovendus Paul van Asperen onderzocht enkele nieuw ontwikkelde registratie-instrumenten. Zijn conclusie: die zijn nuttig, maar Afrika heeft nog een lange weg te gaan.
Zelfs in stedelijke gebieden in Afrika heeft 60 tot 70 procent van de landbezitters geen eigendomspapieren. Dat geeft problemen wanneer een gemeente of ontwikkelaar het oog erop laat vallen. Bewoners kunnen zonder pardon van hun lapje grond worden geschopt. Zonder eigendomspapieren staan ze zwak bij vererving en bij ‘landjepik’-operaties door westerse investeerders. “Niemand investeert dus in zijn huis. Dat houdt de ontwikkeling van wijken tegen”, legt Van Asperen uit.
Er bestaan wel landregistratiesystemen, maar die hebben elk hun bezwaren. Westerse instrumenten uit de koloniale tijd blijken te duur voor de meeste mensen, want ze vergen nauwkeurig inmeten en uitgebreide registratie op papier. Meer traditionele systemen, waarbij het stamhoofd een uitspraak doet, werken wel in rurale gebieden maar niet in de stad. Doordat verschillende systemen naast elkaar bestaan kan bovendien een wirwar aan claims ontstaan.
De promovendus van OTB vergeleek nieuwe vormen van rechtsbescherming die voor arme landbezitters zijn ontwikkeld in urbane gebieden in Lusaka (Zambia), Oshakati (Namibië) en Gaborone (Botswana). Daar werden simpele rechtsregels opgesteld, waarbij de gemeente landbezitters een certificaat geeft voor gebruik. Een sprong voorwaarts, constateert Van Asperen, maar er zijn nog de nodige haken en ogen. Gemeentes blijken weinig voort te maken met de uitvoering. Soms kan ontwikkeling van wetgeving en afgifte van certificaten wel meer dan tien jaar duren. Grootste probleem is dat de kosten van een certificaat nog altijd hoog zijn. Vaak gaat het om honderden dollars. Al gauw een of twee maandsalarissen voor een Afrikaan. Van Asperen: “Als het om 10 dollar per maand ging, was dit een perfect systeem.”
Een andere methode is die van spaargemeenschappen (‘saving schemes’), waarbij particulieren samenwerken en geld bij elkaar leggen om land te kopen en te bebouwen. Zeker in Namibië een succesrijke strategie, die geregeld leidt tot bouw van nieuwe wijken. In Zambia, het armste van de drie onderzochte landen, zijn ook spaargemeenschappen opgestart. Het blijkt vaak een proces van lange adem.
Door problemen rond de financiering zijn de innovatieve strategieën nergens een onverdeeld succes. Met hulp van donorgeld uit het westen lukt het soms wel, maar die afhankelijkheidsrelatie maakt projecten ook kwetsbaar. Een ander probleem is dat wijken die de landregistratie wel op orde krijgen al snel te maken krijgen met forse prijsopdrijvingen. Van Asperen: “Het zelf oplossen is dus niet eenvoudig, mede door botsingen met het traditionele gezag, de stamhoofden. Landregistratie in Afrika blijft complex.”