De Nederlandse Grondwet zegt: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’ Terecht, vindt Dr. Harry Boumeester: “Wonen is een centraal goed.” Maar toch blijven wooncrises een terugkerend fenomeen. Harry bestudeert de huizenmarkt samen met PhD-kandidaat Rosa van der Drift. Wat kan het verleden ons leren? En wat maakt de huidige crisis anders?

Team Harry en Rosa houdt de vinger aan de pols van de Nederlandse koopwoningmarkt. Hun kantoor op de afdeling MBE ontvangt een constante stroom aan rapportages vanuit tientallen instituten en bedrijven. Rosa verwerkt de ruwe data tot bruikbare tabellen en figuren. “Wat de woningmarkt uniek maakt, is dat we de prijzen tot op zekere hoogte kunnen voorspellen,” zegt ze. “Volgens de economische theorie lijkt dat onmogelijk, want voorspellingen hebben invloed op gedrag. Als we zeggen dat prijzen in de toekomst gaan stijgen, dan zou iedereen nu opkopen en zou de prijsstijging dus nu al plaatsvinden. Mogelijk geldt deze paradox niet voor huizenprijzen vanwege de hoge transactiekosten. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten, en de prijs van een bouwkundig onderzoek.” 

Harry gebruikt de bewerkte informatie bij het schrijven van drie verschillende kwartaalrapportages. De meest bekende is de Monitor Koopwoningmarkt, die uitgaat naar zowel de pers als professionals. Daarnaast levert Harry de monitor ‘nieuwe woningen’, voor bouwondernemers, en de ‘eigen-huis-marktindicator’. “Die laatste is voor Vereniging Eigen Huis en adviesbureaus, maar ook voor mijn eigen onderzoek.” Je zou dus kunnen zeggen dat Harry en Rosa een helikopterpositie hebben ten opzichte van de woningmarkt. In dit artikel liften we mee in die helikopter voor wat meer perspectief op onze huidige perikelen.

Van emancipatie tot neoliberalisme

Harry bestudeert de woningmarkt al sinds zijn promotieonderzoek: een analyse van de wooncrises van de jaren ‘70 en ‘90. Beide decennia zagen stijgende woningprijzen gevolgd door een plotselinge daling. “Kort gezegd waren beide het gevolg van toenemende koopkracht. In de jaren ‘70 groeide de gehele economie, en de woningprijzen groeiden mee. Toen de economie stagneerde en de rente fors steeg, kwamen veel huiseigenaren in betalingsproblemen en moesten ze gedwongen verkopen.” In de jaren ’90 kwam de groei in koopkracht meer door de toetreding van getrouwde vrouwen tot de arbeidsmarkt. Rosa: “Onderzoek toont vaak correlatie tussen regionale huizenprijzen en percentage van vrouwen met een betaalde baan.” De daarop volgende daling kwam vooral door stabilisatie van de markt, dus gelukkig minder gedwongen huisverkopen dan in de vorige crisis.

Rond het jaar 2000 zien we de prijzen weer op en neer gaan, maar Harry stelt dat we hier te maken hebben met een heel andere situatie. “Tijdens de neoliberale jaren ‘90 probeerde de politiek zo veel mogelijk over te laten aan marktwerkingen. Dat leidde tot stijgende huizenprijzen voor iedereen, waardoor gezinnen met geringere inkomsten steeds meer moeite kregen om een huis te kopen.” De trend werd pas een halt toegeroepen in 2001. Harry: “De crisis in het Midden-Oosten gaf een klap op het consumentenvertrouwen, waardoor de huizenprijzen gingen afvlakken.” Rosa: “En de kredietcrisis in 2008 zorgde voor een instorting van de markt.” Pijnlijk voor de economie, maar het zorgde er wel voor dat weer meer huishoudens in staat waren om een eigen huis te kopen.

Wat maakt nu uniek

Vandaag de dag worstelen we dus voor de vierde keer in een halve eeuw met toenemende huizenprijzen. Oppervlakkig lijkt de situatie op 2000. De overheid trekt zich terug, marktwerking treedt in, en al snel kunnen huishoudens met lagere inkomsten niet meer concurreren. Maar er zijn twee grote verschillen. Ten eerste, vergrijzing. “De babyboomers raken nu op leeftijd, maar de tehuizen hebben we wegbezuinigd,” zegt Harry. “Dus de vraag naar huizen neemt toe terwijl de bouw afremt.” Dat brengt ons bij het tweede verschil: “We komen nu circa 400.000 woningen tekort in Nederland. Dat is de grootste disbalans sinds de Tweede Wereldoorlog.”

Rosa: “Theoretisch worden prijzen bepaald door vraag en aanbod, maar dat gaat niet altijd op voor koopwoningen. Hun prijs hangt namelijk meer samen met hoeveel de potentiële koper kan lenen.” Zo daalden de prijzen in 2022 terwijl het woningtekort bleef. In die periode steeg namelijk de rente. Dat leidde tot hogere hypotheeklasten, dus minder leencapaciteit, en dus lagere prijzen. Maar op die manier de prijzen verlagen gaat de meeste woningzoekenden niet helpen. Rosa: “Een gemiddelde bestaande woning kost momenteel circa €436.000, een nieuwe zelfs €502.000. Dat terwijl uit onze monitor blijkt dat een modaal tweeverdienersgezin slechts €184.000 euro kunnen lenen.”

Wachten is geen optie meer

Dan is de hamvraag: wat nu? Qua vertrouwensverlies in de economie is de invasie van Oekraïne het huidige equivalent van de golfcrisis. En inderdaad ging de rem tijdelijk op de stijging in huizenprijzen. Maar het woningtekort bleef, dus de marktwerking won en de stijging zette door. Harry heeft weinig vertrouwen in het vermogen van de markt om dit probleem op eigen kracht aan te pakken: “De woningmarkt hobbelt altijd achter de feiten aan.” Rosa licht toe: “Je zou denken dat bouwen aantrekkelijker wordt bij hoge huizenprijzen, maar we zien dat niet terug in de data. Volgens ons komt dat onder andere door strenge eisen aan de Nederlandse bouwsector. Daar zijn goede redenen voor, maar op dit moment hindert het mogelijke oplossingen.” 

Volgens beiden is de overheid nu aan zet, bijvoorbeeld om locaties aan te wijzen voor nieuwe woningen en de bouw te stimuleren. Harry: “In het verleden waren dat vooral dure, luxe woningen. Dan konden de bemiddelde gezinnen doorstromen, waardoor hun woningen vrij kwamen.” Rosa: “Maar met de huidige focus op ‘goedkope’ nieuwbouw komen deze doorstroomketens niet meer op gang. En dat terwijl ons onderzoek toont dat veel starters überhaupt niet genoeg kunnen lenen voor nieuwbouw.” Harry concludeert: “We moeten deze doorstroom weer stimuleren. Door ook weer duurdere woningen te bouwen, en door het leveren van geschikte alternatieven voor ouderen. En de overheid moet daarin de leiding nemen, anders gaan we door op ons huidige traject.”

Gepubliceerd: mei 2024

Meer informatie

Harry en Rosa zijn onderdeel van het Expertisecentrum Woningwaarde, een samenwerkingsinitiatief van de afdeling MBE en het CBS. Lees hun Monitor Koopwoningmarkt op de website.