Hulptroepen voor de publiekvastgoedmanager
Een dakloze faculteit. Dat was Bouwkunde toen het vaste onderkomen aan de Berlageweg in 2008 door brand verloren ging. Voor toenmalig docent en onderzoeker Alexandra den Heijer bleek dit persoonlijke drama tevens de aanzet tot een inspirerend leerproces. Wat mis je het meest wanneer je plotseling zonder gebouwen en voorzieningen zit? Als nieuwe hoogleraar Publiek Vastgoed legt Den Heijer de vraag graag voor aan studenten en professionals.
Hoe ziet de toekomst van een universiteitscampus eruit? De een maakt zich sterk voor meer studieruimte, een ander is gebrand op optimale onderzoeksfaciliteiten, een derde pleit voor het behoud van monumentaal vastgoed en een vierde vindt dat verduurzaming vooropstaat. Sinds ze in 2011 promoveerde op onderzoek naar campusmanagement is Den Heijer een veelgevraagd deskundige. Samen met universitair docent Monique Arkesteijn leidt ze het campus research team dat de ontwikkeling van Nederlandse én Europese campussen onderzoekt en zogenaamde smart tools inventariseert ter ondersteuning van campusmanagers overal ter wereld. “Eind jaren negentig zijn we als wetenschappers naast de publiek vastgoedmanager gaan staan met zijn complexe agenda. Hoe komt die spilfiguur, werkend in een krachtenveld waar veel spanning op staat, tot een goed onderbouwd besluit?” Op basis van de nodige casuïstiek heeft Den Heijer de kern van de besluitvorming teruggebracht tot het matchen van vier variabelen: stenen, mensen, organisatiedoelen en geld. “De publiek vastgoedmanager is de matchmaker, een figuur die vooral behoefte heeft aan voorbeelden, analyses én een goed gevulde gereedschapskist. Daar wil ik met deze leerstoel en ons door de wol geverfde team graag in voorzien. Wij zijn de hulptroepen.”
Serendipiteit
Den Heijer doet in haar theorievorming graag een beroep op de natuurkunde om de verschillende fysieke staten van campussen te duiden: van een ‘vaste toestand’ – top-down gemanagede en in cellenkantoren gehuisveste instituten – naar meer ‘vloeibare’ matrixorganisaties, waarin uitwisseling plaatsheeft tussen verschillende faculteiten, en vervolgens naar virtuele 'gasvormige' universiteiten waarin onderzoek en onderwijs losgezongen zijn van een gedeelde locatie en medewerkers elkaar vooral in cyberspace tegenkomen. “De vele casussen die we hebben verzameld en beschreven leren ons dat je een mix nodig hebt van vast, vloeibaar en gas. Wat al die studenten en medewerkers tot een gemeenschap maakt – wat de moleculen bindt – is serendipiteit, de toevallige samenkomst der dingen. Die bereik je alleen als mensen zich regelmatig op korte afstand van elkaar bevinden en door dezelfde ruimten bewegen. De titel van mijn intreerede – Campus Matters – is nadrukkelijk dubbelzinnig bedoeld.”
Slimme middelen
De campus doet er toe, maar besluitvorming over de ontwikkeling ervan moet met feiten en cijfers worden gestaafd, zegt Den Heijer. De terugkerende roep om meer ruimte blijkt bijvoorbeeld lang niet altijd op zijn plaats. “De toekomst van de campus ligt eerder besloten in de flexibiliteit van mensen en gebouwen. Het gaat erom de bestaande middelen – energie, ruimte en geld – optimaal te benutten, zodat je zoveel mogelijk overhoudt om te besteden aan onderwijs en onderzoek. Investeer minder in de kwantiteit en meer in de kwaliteit van ruimte.” Campusmanagers kunnen hiervoor gebruikmaken van verschillende smart tools: door data gedreven informatietechnologie die inzicht geeft in gebruikspatronen. Waar op de campus bevinden mensen zich? Hoe bewegen ze zich door de ruimte? Aan welk type werkruimte heeft men de grootste behoefte? “Dit soort concrete informatie hebben managers nodig om gefundeerde besluiten te kunnen nemen. En gebruikers kunnen met smart apps bijvoorbeeld een vrije studieplek of vergaderruimte vinden.” Ook de wiskunde is in Den Heijers onderzoek nooit ver weg. “Maar ik beschouw big data en algoritmes altijd als een middel. De informatie moet worden vertaald naar de menselijke maat. Je streeft naar een balans tussen bruikbaarheid en leefbaarheid, tussen virtueel en fysiek contact, tussen reuring en rust. Je gebruikt de digitale omgeving mede om de analoge omgeving in stand te houden.” Bovendien zijn harde feiten alleen niet genoeg, weet Den Heijer inmiddels ook uit ervaring. Een ander belangrijk instrument in de gereedschapskist van de publiek vastgoedmanager is serious gaming. “Wij zeggen: je moet de verschillende belanghebbenden laten deelnemen aan rollenspelen. In een spelsituatie kun je begrip kweken voor andermans perspectieven.”
Prioriteiten
Voor de leerstoel heeft Den Heijer een aantal prioriteiten benoemd. Zo wil ze de cijfermatige kennis van publiek vastgoed vergroten. “Waar hebben we het over? Van vierkante meters tot en met geldstromen, betrouwbare basisinformatie over de sector ontbreekt nogal eens, ook in het onderwijs. Maar ze ligt wel ten grondslag aan beslissingen die de samenleving vergaand beïnvloeden. Denk alleen al aan de vele ontwerp-, transformatie- en innovatieopgaven die er voor publiek vastgoed zijn. Marleen Hermans, hoogleraar Publiek Opdrachtgeverschap in de Bouw, en ik zijn daarom begonnen aan een systematische kwantificering van alle variabelen die het beheer van publiek vastgoed betreffen.”
Den Heijer wil ook de tot dusver opgebouwde database met projecten uitbreiden. “Keer op keer krijg ik vragen in de trant van: wat is de beste campus of het beste campusproject? Daar valt geen eenduidig antwoord op te geven. Maar als je een verzameling projectbeschrijvingen opbouwt en de projecten blijft volgen, kun je casussen analyseren. Zo’n goed gevulde kaartenbak is fundamenteel referentiemateriaal.” Ten derde wil Den Heijer ‘haar’ Nederlandse netwerk van publieke partijen met vastgoedbeheervraagstukken uitbouwen. “Wat hier in Delft in de afgelopen twintig jaar is geleerd over campusmanagement betreft generieke kennis. Zorginstellingen herkennen zich in de casussen, zowel de opgaven als de praktijkervaringen. Het Rijksvastgoedbedrijf idem dito. Laten we zoveel mogelijk leren van elkaar. Dat is wat deze leerstoel levert: leerstof voor eigenaren en beheerders van publiek vastgoed.”
Intreerede Alexandra den Heijer
13 november 2019 | 15:00 | Aula TU Delft