Verregaande beleidsvoorstellen zetten sociale huursector op het spel
De meerderheid van de huurders woont niet scheef, zoals vaak wel verondersteld wordt. In plaats van verregaande maatregelen te nemen die de sociale huursector op het spel zetten, zijn normhuren per regio, gebaseerd op werkelijke vraag-aanbodverhoudingen, een betere oplossing.
De afgelopen jaren zijn onder Rutte I en II forse huurstijgingen doorgevoerd. Huurders hebben in reactie daarop een groter beroep gedaan op de huurtoeslag. Dit was aanleiding voor een Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) in oktober 2016 naar zowel de doelmatigheid en effectiviteit van de huurtoeslag als naar het functioneren van de sociale huurmarkt en mogelijke verbeteringen in het sociale huurbeleid. OTB-hoogleraren Peter Boelhouwer en Hugo Priemus geven hun visie op de conclusies uit dit onderzoek.
Huursysteem niet doelmatig?
Volgens de IBO-werkgroep heeft de overheid – doordat er veel huishoudens met hogere inkomens in goedkopere sociale huurwoningen wonen – 1,2 tot 1,5 miljard euro betaald aan mensen die het gezien hun inkomen niet nodig hebben. Zij stelt dat er veel goedkope scheefhuurders zijn. Boelhouwer: “Het aantal goedkope scheefhuurders neemt de afgelopen jaren juist in rap tempo af en veel huurders wonen slechts korte tijd scheef. Maar ons belangrijkste bezwaar tegen de constatering van de werkgroep is dat er in de definitie van scheefwonen geen enkel onderscheid wordt gemaakt naar huishoudensgrootte en er geen goede relatie is met de NIBUD-normen. Zo lijkt het dus alsof huishoudens volgens de normen vaak goedkoop scheefwonen, maar zij kunnen in werkelijkheid in verhouding tot hun resterend inkomen soms wel degelijk te hoge woonlasten hebben.” Daarnaast komt volgens de werkgroep een deel van de woonsubsidie terecht bij de vele kleine huishoudens die ruim wonen (in woningen met meer dan drie kamers). Boelhouwer: “Een terecht punt, maar dit komt met name doordat er te weinig kleine woningen zijn voor deze huishoudens. Men kan via nieuwbouw relatief kleine woningen toevoegen aan de woningvoorraad, maar dit is een proces van zeer lange adem.”
Ten slotte stelt de IBO-werkgroep dat de locatie nauwelijks van invloed is op de huur. Dit is volgens de werkgroep ondoelmatig, omdat hierdoor de huurprijs te ver kan afwijken van de markthuur. Boelhouwer: “Door dit regulerende effect wonen ook mensen met een laag inkomen op goede locaties en dat is juist een expliciete keuze van het Rijk en gemeenten.” Boelhouwer en Priemus plaatsen dan ook grote kanttekeningen bij de conclusie van de IBO-werkgroep dat 50% van de huurders van een gereguleerde huurwoning de verkeerde woning bewonen.
Scheefwonen tegengaan, maar hoe?
Om het scheefwonen tegen te gaan stelt de IBO-werkgroep onder meer een dubbele passendheidstoets voor. Boelhouwer heeft grote bezwaren: “Dit houdt in dat huishoudens met een minimum inkomen alleen nog maar in aanmerking komen voor een woning onder de kwaliteitskortingsgrens; boven deze huurgrens ontvangen huurders minder huurtoeslag. De huishoudens die op deze woningen zijn aangewezen, maken nog minder kans op een woning, behalve als corporaties de huren fors zouden verlagen, maar daardoor komen investeringsprogramma’s en wellicht de levensvatbaarheid van corporaties onder druk te staan.”
Boelhouwer en Priemus sluiten zich aan bij eerdere voorstellen van onder meer de VROM-raad, de SER en Wonen 4.0.: huurprijzen vaststellen op basis van een op de werkelijke vraag-aanbodverhoudingen gebaseerde markthuur. Deze markthuur zal lager uitkomen dan nu in de commerciële sector het geval is, gezien de beperkte koopkracht van de huurders die op de corporatiesector zijn aangewezen; een vergelijking met de geliberaliseerde huursector gaat hier dan ook niet op. Op basis van de markthuren kan de politiek per regio en per huishoudensgrootte een stelsel van normhuren opzetten. Het Rijk plust het verschil tussen de (lagere) markthuur en normhuur bij via de huurtoeslag en blijft hierdoor ook eindverantwoordelijk voor de betaalbaarheid. Boelhouwer en Priemus zijn geen voorstander van een duale huurmarkt, waarbij de particuliere huursector geheel geliberaliseerd wordt en huurders geen huurtoeslag meer krijgen. Corporaties worden dan financieel verantwoordelijk voor huurtoeslag en de betaalbaarheid van woningen. Boelhouwer: “De kloof tussen gereguleerde en vrije sector verdiept met minder doorstroming tot gevolg. De landelijke politiek zou niet langer aanspreekbaar zijn op betaalbaarheid van het wonen. De sociale huursector marginaliseert, doordat lagere inkomensgroepen die nu nog in de particuliere huursector wonen, gedwongen worden om naar een corporatiewoning te verhuizen. Met deze verregaande beleidsvoorstellen wordt de unieke Nederlandse sociale huursector op het spel gezet.”
Meer informatie
Lees het rapport 'Kritische kanttekeningen bij de hervormingsvoorstellen van het IBO sociale huur'
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Peter Boelhouwer.