Ghana kan leren van Nederlandse woningcorporaties
Beheer van de woningvoorraad gaat in Ghana op veel plaatsen gepaard met chronisch achterstallig onderhoud. De werkwijze van Nederlandse woningcorporaties biedt handvatten voor een oplossing, blijkt uit onderzoek van promovendus Samson Aziabah.
Het West-Afrikaanse land had in het verleden een publieke woningsector naar Brits model. In de jaren zeventig en tachtig werd de sociale woningvoorraad deels geprivatiseerd. Een deel werd verkocht aan bewoners van private organisaties, de rest werd eigendom van gemeentes. De State Housing Corporation en Tema Development Corporation die eerder het sociale woningbestand beheerden werden private organisaties, met de staat als grootaandeelhouder. “Het idee was dat overdracht van verantwoordelijkheden zou zorgen voor beter onderhoud,” vertelt Aziabah. “Maar dat viel tegen.” De huidige Ghanese woningvoorraad wordt gekenmerkt door lekkende daken, afbladderende verf en kapot sanitair.
Voor zijn promotieonderzoek 'Better public housing management in Ghana, an approach to improve maintenance and housing quality' zocht Aziabah uit waar het mis ging. Hij inventariseerde daarnaast mogelijke oplossingen voor het probleem. De zoektocht naar de oorzaken van de deplorabele toestand van de woningmarkt voerde hem langs een aantal gemeenten in het noorden van het land. Uit casestudies en interviews met bewoners, vertegenwoordigers van bewonersorganisaties en gemeenteambtenaren blijkt dat vooral het ontbreken van goed management funest is. Heldere regelgeving is er niet, wie verantwoordelijk is voor het onderhoud is onduidelijk, professionele beheerders zijn er nauwelijks. Lokale overheden hebben geen geld voor onderhoud, omdat de centrale overheid die de huren int het geld daarvoor niet afdraagt. “Bewoners kunnen ook niet bij een kantoor aankloppen om achterstallig onderhoud te melden,” vertelt Aziabah. “Die bestaan helemaal niet.”
Grote vraag is uiteraard: hoe kan het beter? In het Verenigd Koninkrijk bekeek hij het functioneren van zogenoemde tenant management organisations (TMO's). Sinds de jaren zeventig en tachtig, toen Groot-Brittannië met soortgelijke verpaupering worstelde, speelden deze huurdersbeheerorganisaties een belangrijke rol om de boel weer op orde te krijgen. Huurders en eigenaren nemen hierin zelf het voortouw en betalen er ook voor. TMO's beheren gewoonlijk enkele honderden woningen en zijn in de Britse situatie behoorlijk effectief. Maar of ze geschikt zijn voor de Ghanese situatie? “Dat is de vraag,” zegt Aziabah. “In Ghana ontbreekt het gevoel van eigen verantwoordelijkheid én het vertrouwen dat er iets goeds gebeurt met ingezameld geld.”
Het Nederlandse corporatiesysteem acht hij beter geschikt. Dat biedt huurders een loket waar ze met klachten terecht kunnen en een hiërarchisch systeem met duidelijk afgebakende verantwoordelijkheden en heldere protocollen. Belangrijk is verder dat corporaties onafhankelijk en professioneel zijn en dat ze werken op non-profit basis. Financiering vanuit de centrale overheid ligt in de Ghanese situatie niet voor de hand. Bekostiging van corporaties zal moeten komen uit huuropbrengsten. Daarvoor is een stapsgewijze verhoging van de huurprijzen noodzakelijk. Aziabah stelt een systeem voor waarbij lokale overheden de inzameling van de huren voor hun rekening nemen. Zij moeten vervolgens verantwoording afleggen over de verzamelde huurbedragen en klip en klaar inzichtelijk maken wat ermee gebeurt. “Al begin je maar met één appartement: als huurders zien wat het hun op kan leveren, zullen ze bereid zijn een bijdrage te leveren.”
Nu zijn promotieonderzoek is afgerond gaat Aziabah in Ghana werken aan het nieuwe beheersysteem dat hij voorstelt. Lees zijn volledige onderzoek hier.