Amsterdamse huizenprijzen verspreiden zich als een olievlek
Amsterdamse huizenprijzen beïnvloeden de huizenprijzen in grote delen van het land, zowel bij dalende als stijgende huizenprijzen. Een belangwekkende uitkomst uit het promotieonderzoek van Alfred Teye, want inzicht in huizenprijsontwikkeling en risico’s van de woningmarkt is cruciaal voor de samenleving.
In de afgelopen decennia is het eigen woningbezit sterk toegenomen. Dit is mede te danken aan de stimulering van de overheid van het eigenwoningbezit. De eigen woning is een appeltje voor de dorst, want over het algemeen stijgen de huizenprijzen. Maar op korte termijn kunnen ze dalen, wat een risico is voor het woningvermogen. Dit was vooral zichtbaar na de laatste financiële crisis van 2007-2008, toen de daling van huizenprijzen resulteerde in een negatief eigen vermogen bij veel recente huizenkopers. Inmiddels stijgen in veel gebieden in Nederland de huizenprijzen weer.
Huizenprijzen en risico’s
Sinds de crisis in 2007-2008 is duidelijk dat een beter begrip van de ruimtelijke spreiding van huizenprijzen en huizenprijsrisico’s cruciaal is. De woningmarkt is immers van groot belang voor de economie en de waardeontwikkeling van woningen is ook cruciaal voor de vermogensontwikkeling van individuele huishoudens en dus ook van hun financiële buffer. Daarom is inzicht in risico’s van woningprijzen en ook instrumenten om risico’s te beperken buitengewoon relevant. OTB-promovendus Alfred Larm Teye biedt inzicht in deze materie met wiskundige methoden die voor het eerst worden toegepast in woningmarktonderzoek.
Ontwikkeling huizenprijzen met elkaar verbonden
Alfred Teye onderzocht de ruimtelijke dynamiek van huizenprijzen in Nederland: hoe beïnvloeden huizenprijzen in de ene regio, tijdelijk of permanent, de huizenprijzen in andere regio’s? En welke rol spelen met name Amsterdamse woningprijsontwikkelingen bij de ontwikkeling van huizenprijzen elders in Nederland?
Teye: “Het blijkt dat de ontwikkeling van huizenprijzen in Nederland met elkaar verbonden is. Voornamelijk van Noord-Holland en Drenthe gaat een verspreidende werking uit naar de omringende regionale huizenmarkten. Met name de Amsterdamse huizenprijzen zijn van invloed op prijzen in alle andere provincies in het land, behalve in Zeeland. Gaan de huizenprijzen in Amsterdam omhoog, dan stijgen ze ook in de andere provincies, behalve dan in Zeeland, en hetzelfde geldt voor dalende huizenprijzen in de hoofdstad. Het sterkste effect van dit mechanisme doet zich voor in de provincie Utrecht.” Een mogelijke verklaring hiervoor is dat mensen vanuit het oververhitte Amsterdam, waar huizenprijzen de pan uitrijzen, verhuizen naar kleinere steden in omringende gebieden. Deze gebieden ontwikkelen zich waardoor de huizenprijzen daar ook stijgen.
Woningwaardeverzekering nuttig mits aangepast
Daarnaast onderzocht Teye hoe de efficiëntie en verliesdekking van een woningwaarde verzekering te verbeteren valt, als deze in Nederland zou worden ingevoerd. Een woningwaardeverzekering is gebaseerd op een woningprijsindex en is bedoeld om het risico op waardedaling te verminderen. Maar bij dit type verzekering wordt het verlies lang niet altijd gedekt omdat de prijsdaling van een individuele woning groter kan zijn dan de gemiddelde daling volgens de woningprijsindex. Teye: “Het blijkt dat de efficiëntie van deze verzekering beter kan. Tot nu is in andere landen de kans 45% dat huizenbezitters hun verlies uitbetaald krijgen. Het risico is het grootst voor eengezinswoningen, gevolgd door appartementen met hooguit 3 slaapkamers. Het risico is het geringst voor appartementen met meer dan 3 slaapkamers. Ook is de dekking slechts rond de 15%, wat inhoudt dat een groot deel van het risico niet wordt afgedekt.”
Teye adviseert om de polissen zodanig aan te passen dat grote individuele woningprijsrisico’s worden verminderd. Hij licht toe: “Het risico is niet compleet te verzekeren, maar het is zeker mogelijk het resterende risico met 70% te verlagen. Daarnaast kent deze aangepaste verzekering een grens aan de uitbetaling als een huis met verlies verkocht wordt, om te voorkomen dat woningeigenaren minder onderhoud plegen. Het is dan ook van belang dat overheid en verzekeringsmaatschappijen samenwerken om woningeigenaren te stimuleren een bepaald minimum aan onderhoud uit te voeren.”
Op 16 maart verdedigt Alfred Teye zijn proefschrift 'Diffusion and Risks of House Prices in the Netherlands'.
Nieuwe wiskundige methoden voor woningmarktonderzoek